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Was ist die Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenverordnung kurz WOFIV ist ein Artikel der Verordnung vom 25.11.2003 die am 1.01.2004 in Kraft getreten ist. Die Verordnung wurde vom Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend ( Berlin ) in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnwesen ( Berlin ) sowie dem Bundesministerium für Gesundheit und soziale Sicherung ( Berlin ) nach Zustimmung des Bundesrates beschlossen und verordnet.

 

Was ist der Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung?

Die Wohnflächenverordnung kommt in zwei Fällen zur Anwendung. Ein Anwendungsbereich der WoFIV ist die Berechnung der Wohnfläche nach den festgelegten Verordnungen, wenn die Wohnfläche im Zuge des Wohnraumförderungsgesetzes ermittelt wird. Die entsprechenden Bereiche, die zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, sind in §2 der WoFIV geregelt. Die entsprechende Ermittlung der in §2 festgelegten Grundflächen wird in §3 geregelt. Weiters regelt §4 eine Anrechnung auf die Wohnfläche nach Ermittlung der entsprechenden Grundflächen nach §3.

 

Welche Grundflächen werden berücksichtigt?

Im Hinblick auf die Grundfläche der Wohnung kann nun grundlegen zwischen einer eigenen Wohnung und einem Wohnheim unterschieden werden. Die Grundfläche der eigenen Wohnung ist nach §2 der WoFIV so geregelt, dass die Wohnfläche die sich aus den Grundflächen ergibt, die Räumlichkeiten umfasst, die ausschließlich zur entsprechenden Wohnung gehören. Anders ist es bei Wohnheimen, hier umfasst die Wohnfläche die Grundfläche aller Räume, die nicht nur zu alleinigen, sondern auch zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen. Zur Wohnfläche werden des Weiteren alle, nach allen Seiten geschlossenen Räume bezeichnet. Hierzu zählen unter anderem auch Wintergärten sowie Schwimmbäder. Aber auch Balkone sowie Wintergärten, Terrassen und Loggien sind Grundflächen, die bei der Wohnflächenberechnung miteinfließen, wenn sie ausschließlich zu der entsprechenden Wohnung gehören.

Aber nicht alle, nach allen Seiten geschlossenen Räume gehören einer anrechenbaren Grundfläche an. Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume, Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume sowie Garagen und Bodenräume gehören nicht zur anrechenbaren Grundfläche. Auch Räumlichkeiten, die nicht die an ihre Nutzung gestellten Anforderungen des landesspezifischen Bauordnungsrechts entsprechen zählen nicht zur Grundfläche, die der Wohnfläche angerechnet wird. Die Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer sind teilweise verschieden, aber dieser Grundsatz gilt sowohl in Berlin als auch in den anderen Bundesländern. Zuletzt sind auch Geschäftsräumlichkeiten von der Wohnfläche ausgeschlossen.

 

 

Wie wird die Grundfläche nun ermittelt?

Die Grundfläche wird nach dem lichten Maß zwischen den einzelnen Bauteilen berechnet. Ausgegangen wird hier von der Vorderkante der Verkleidung der Bauteile. Sollten begrenzende Bauteile fehlen, so ist der bauliche Abschluss zu ermitteln. Beachtet werden sollte, dass bei der Ermittlung der Grundfläche einige Grundflächen, namentlich miteinzubeziehen sind. Zu den namentlich einzubeziehenden Grundflächen gehören in diesem Fall:

  • Tür- sowie Fensterbekleidungen und entsprechende Umrahmungen

  • Fuß- sowie Sockel- und Schrammleisten

  • Gegenstände, die nicht bewegt werden können und somit fest verbaut sind. Wie beispielsweise Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Badewannen und Duschkabinen

  • Freiliegende Installationen

  • Raumteiler, die versetzt werden können und somit nicht ortsgebunden sind

 

Entsprechend den berücksichtigten Bereichen, gibt es auch einige Bereiche, die bei der Ermittlung außer Acht gelassen werden. Hierzu zählen:

  • Schornsteine, Bekleidungen, Vormauern, frei stehende Pfeiler sowie Säulen und zwar dann, wenn die Höhe der Objekte größer als 1,50 Meter ist oder die Grundfläche größer als 0,1 Quadratmeter beträgt

  • Treppen mit über drei Steigungen und den entsprechenden Treppenabsätzen

  • Türnischen und Fenster- sowie offene Wandnischen, die jedoch nicht bis zum Fußboden reichen und 0,13 Meter oder entsprechend weniger tief sind.

Besonders muss darauf geachtet werden, dass die Grundfläche entweder durch Ausmessung im fertigen Wohnraum erfolgt oder durch Ermittlung über eine Bauzeichnung erfolgen kann. Sollte die Grundfläche durch eine Bauzeichnung ermittelt werden, so muss diese für etwaige Genehmigungs-, Anzeige- sowie Genehmigungsfreistellungen entsprechend den landestypischen Regeln gefertigt werden oder, sollte ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht notwendig sein, für ein solches trotzdem geeignet sein. Ebenfalls muss die Grundfläche, sollte diese durch eine Bauzeichnung erstellt worden sein, die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen ermöglichen. Geachtet werden muss zudem auf die Tatsache, dass sollte eine Berechnung der Grundfläche aufgrund einer Bauzeichnung erfolgen und im weiteren Verlauf abweichend gebaut werden, so muss eine neue Ermittlung durch Abmessung der fertiggestellten Wohnung erfolgen.

 

 

Welche Grundflächen können angerechnet werden?

Grundsätzlich kommt es darauf an, ob Räumlichkeiten der entsprechenden Eigenschaften voll oder nur teilweise angerechnet werden. Folglich können laut §4 der WoFIV Räumlichkeiten entsprechend vollständig oder nur zu Teilen angerechnet werden.

Vollständig angerechnet werden können:

  • Grundflächen von Räumen und Raumteilen die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern besitzen

 

Zur Hälfte angerechnet werden können:

  • Grundflächen von Räumen, die eine lichte Höhe von mindestens einem Meter, jedoch von weniger als zwei Meter besitzen

  • Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und anderen, ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen

 

Grundflächen von Balkonen und Loggien sowie Dachterrassen und Wintergärten können zu einem Viertel, maximal jedoch zur Hälfte angerechnet werden.


 

Hier sehen Sie in schematischer Darstellung wie die Flächen nach Wohnflächenverordnung in Dachgeschosswohnungen prozentual angerechnet werden. Diese Verordnung ist bundesweit gültig und nicht nur auf Berlin beschränkt.

 

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